- Điều kiện chia thừa kế đất.
Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện chia thừa kế đất bao gồm:
Thứ nhất, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như sau:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp như là: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không thuộc đối tượng được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định của pháp luật.
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai là những người sử dụng đất khi thực hiện quyền thừa kế thì phải tuân thủ những điều kiện theo quy định của pháp luật về chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và các điều kiện về thừa kế đất.
Thứ ba là căn cứ theo Điều 168, Luật đất đai năm 2013 quy định thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Như vậy, thì trong một số trường hợp người để lại di sản là quyền sử dụng đất lại không có giấy chứng nhận hoặc một số giấy tờ các loại về quyền sử dụng đất nhưng hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn có thể để lại di sản.
2. Giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ, không có giấy tờ
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Cụ thể như sau:
- Đối với dất do người chết để lại( không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
- Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy theo quy định của Luật đất đai thì kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
- Trường hợp mà người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có một trong những giấy tờ theo quy định của pháp luật nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác ( như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
– Trong trường hợp đương sự có văn bản ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp những chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.
– Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai
– Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Nếu trong trường hợp mà người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì được thì được giải quyết theo những quy định trên. Nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bên cạnh đó thì theo Điều 50 của Luật Đất đai 2013 thì những giấy tờ có thể thay thế cho giấy chứng nhận sử dụng đất như là:
– Những giấy từo về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền đất
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
– Giấy tờ về thanh lý, góa giá nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chình theo quy định của pháp luật
Như vậy, thì dù cho là đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì nếu được xác định là di sản thì vẫn có thể được chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật đưa ra. Về chia thừa kế thì có thể là chia thừa kế theo di chúc của người để lại di sản hoặc là chia thừa kế theo pháp luật. Nếu thừa kế theo di chúc thì sẽ phụ thuộc vào nội dung di chúc mà người mất để lại, tuy nhiên thì pháp luật cũng có những quy định bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế như những người mất khả năng lao động, con chưa thành niên… hoặc trường hợp người bị truất quyền thừa kế. Còn nếu là thừa kế theo pháp luật thì áp dụng quy định của pháp luật để chia thừa kế.