Đòi lại nhà đất cho ở nhà là vấn đề mà rất nhiều người gặp phải trong cuộc sống. Việc cho ở nhờ xuất phát từ truyền thống tương thân tương ái, đùm bọc lẫn nhau nên mọi người thường hay cho bạn bè, người thân mượn nhà để ở tạm vì niềm tin và sự tín nhiệm của họ. Sau này gia chủ muốn đòi lại nhà ở thì dễ dẫn đến tranh chấp với người đang ở nhờ.
- Quy định của pháp luật về nhà cho ở nhờ, cho mượn
Thỏa thuận về việc cho ở nhờ, cho mượn nhà mang tính chất của các giao dịch dân sự. Đồng thời, cũng chịu sự điều chỉnh bởi chính sách pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì mượn nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên cho mượn giao nhà cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn nhất định. Việc mượn nhà này không phát sinh nghĩa vụ trả tiền của bên mượn. Bên mượn phải trả lại nhà khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
Theo quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: cho mượn, cho ở nhờ là những hình thức về các giao dịch nhà ở.
Theo Điều 154 Luật Nhà ở năm 2014, thì thỏa thuận cho mượn, ở nhờ chấm dứt trong các trường hợp sau:
– Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết
– Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn
– Bên mượn, bên ở nhờ nhà đã chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án
– Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
– Theo thỏa thuận của các bên.
Đặc điểm của thỏa thuận cho mượn nhà, cho ở nhờ:
– Các thỏa thuận nhà cho ở, cho mượn được thỏa thuận miệng hoặc lập thành văn bản. Văn bản thỏa thuận nhà cho mượn, cho ở nhờ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
– Vì tính chất cho mượn và không phải trả tiền nên thỏa thuận này thường diễn ra giữa những người quen biết nhau. Việc cho mượn nhà, cho ở nhờ dựa trên tinh thần giúp đỡ nhau là chính
– Thời gian cho ở nhờ, cho mượn đất thường không kéo dài, chỉ diễn ra trong một thời gian nhát định theo sự thỏa thuận của hai bên. Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ, cho mượn thường phát sinh khi kết thời hạn cho mượn, cho ở nhờ.
- Các bước đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn
Giống như hầu hết các tranh chấp dân sự khác, tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn thì lấy lại bằng các bước sau:
Bước 1. Các bên tự thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp
Căn cứ theo quy định tại Điều 499 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên cho mượn tài sản như sau:
- Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù biên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý
- Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra
Như vậy, để đòi lại nhà cho mượn, chủ nhà phải thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên mượn biết về việc có như cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng nhà ở đó. Chủ nhà có thể tùy chọn cách thức thông báo như lời nói, văn bản, tin nhắn, email,…
Thậm chí, chủ nhà được đòi lại ngay tức khắc mà không cần bên mượn đồng ý nếu người đó sử dụng nhà không đúng mục đích như thỏa thuận ban đầu: cho người khác ở nhờ mà không được chủ nhà đồng ý, mượn nhà nhưng không phải để ở,…
Các bên tranh chấp tự thương lượng, hòa giải tranh chấp là việc làm được pháp luật khuyến khích. Tại giai đoạn này, các bên có thể tự đưa ra phương án giải quyết. Nếu phương án được cả hai bên thống nhất thực hiện thì tranh chấp đương nhiên chấm dứt. Tuy nhiên, tỷ lệ các bên thương lượng, hòa giải thành ở giai đoạn này không lớn. Do đó, nếu muốn việc đàm phán thành công thì cần có bên thứ ba đứng giữa làm “trọng tài”. Một trong những phương pháp hữu hiệu thường được sử dụng là yêu cầu Ủy ban nhân dân xã tiến hành hòa giải.
Bước 2: Hòa giải tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn tại Ủy ban nhân dân xã
Đầu tiên các bên cần gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã tiến hành hòa giải. Khi nhận được đơn Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã sẽ tổ chức hòa giải tranh chấp đất trong thời hạn 45 ngày. Buổi hòa giải được tổ chức với đầy đủ các bên tham gia theo đúng quy định của luật. Kết quả của việc hòa giải dù có thành công hay không cũng đều phải lập thành biên bản.
Hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã sẽ giúp các bên đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp một cách khách quan hơn. Do đó có sự tham gia của bên thứ ba, đóng vai trò như một trọng tài trong quá trình hòa giải. Trên cơ sở các ý kiến và thông tin những người trong ban hòa giải đưa ra. Các bên tranh chấp sẽ dễ dàng chốt được phương án giải quyết. Tránh làm mất thời gian cũng như hòa khí giữa các bên.
Bước 3: Khởi kiện tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ ra Tòa án
Người có yêu cầu khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn tại Tòa án thì thủ tục sẽ trải quan các bước sau (thủ tục dưới đây áp dụng đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân trong nước với nhau):
- Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để khởi kiện
- Nộp hồ sơ khởi kiện
- Nộp tạm ứng án phí (Nếu có) và nhận thông báo thụ lý
- Tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án
- Tòa mở phiên Tòa xét xử vụ án đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn
- Thi hành án
III. Những lưu ý trong việc cho ở nhờ, cho mượn nhà
Nếu bạn đang có ý định muốn cho ở nhờ, cho mượn nhà đất của mình và muốn hạn chế rủi ro, tranh chấp sau này, trước hết chủ nhà nên xác lập hợp đồng.
Nội dung của hợp đồng mượn nhà cần có những điều khoản sau:
– Quyền và nghĩa vụ của các bên
– Thỏa thuận chi tiết kỹ lưỡng về nội dung chủ sở hữu được phép lấy lại nhà ở trong những trường hợp nào;
– Thời hạn cho mượn cho ở nhờ
– Khi có phát sinh thì hai bên sẽ giải quyết như thế nào.
Lưu ý: Căn cứ theo Điều 153 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
- Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.
- Các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà.
Để hợp đồng mượn nhà hợp pháp, bên cho ở nhờ và bên ở nhờ phải đáp ứng những điều kiện theo Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014:
– Bên cho ở nhờ là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự
– Bên cho ở nhờ là cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
– Bên mượn, bên ở nhờ nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.